CARTA INFORMATIVA AOS MUTUÁRIOS
E A SOCIEDADE EM GERAL

A presente carta visa esclarecer e orientar, além dos mutuários adquirentes da "casa própria", a sociedade em geral sobre a questão da habitação no Brasil, fornecendo-lhes subsídios para que possam fazer valer seus direitos.

A falta de informação tem levado milhares de mutuários a perder seus imóveis, pois, muitas vezes, por não ter orientação e esclarecimento adequados, o mutuário vê a casa dele ser leiloada e adjudicada.

Aprovada Emenda Constitucional nº 26/2000 pelo Congresso Nacional, o acesso à moradia passou a ter o status dos direitos sociais, isto é, o direito à moradia passou a ser uma garantia constitucional. O déficit habitacional do País ainda é assustador, pois, segundo dados coletados na III Conferência das Cidades, realizada em Brasília/DF, entre 27 e 29 de novembro de 2001, cerca de trinta milhões de pessoas não têm moradia própria. Isso significa uma defasagem de mais seis milhões de unidades.

1 - SFH - Sistema Financeiro da Habitação

O Sistema Financeiro da Habitação - SFH, foi criado pela Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, com o objetivo de viabilizar a aquisição da tão sonhada "casa própria" pelas pessoas de baixa renda. Essa Lei foi recepcionada pela atual Constituição Federal como Lei Complementar, entretanto, os agentes financeiros, no anseio de lucro, não cumprem esta Lei, adotando nos contratos/padrões medidas que tornam iníquas as obrigações dela oriundas, dizendo-se autorizados por Resoluções do Banco Central, QUE NÃO TEM PODER PARA REVOGAR DISPOSITIVO LEGAL.

Através da paridade entre o salário e a prestação, extrai-se o que conhecemos por situação jurídica consolidada, fixando-se um equilíbrio justo e social que possibilite ao devedor cumprir a obrigação até o fim do prazo estabelecido. O Estado, por sua vez, cumpre a finalidade social dentro da dinâmica do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, atendendo-se à mens legis constitucional do fator da habitação. Eis, que o interessado adquire com a intenção de possuir a coisa para si, fato esse previsto pelo legislador no artigo 5º da Constituição Federal e, muitas vezes, em virtude das irregularidades praticadas pelo agente financeiro, vêem seu sonho ser destruído, perdem todo dinheiro que investiram e ainda ficam com o nome sujo na praça.

2. DO PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL

Plano de Equivalência Salarial (PES) significa a equivalência entre o salário e a prestação, ou seja, a prestação não pode aumentar se o mutuário não obteve um reajuste em seu salário.

De 1964 até 1984, prevalecia o chamado PES pleno, para reajuste da prestação, que era reajustado anualmente pelo índice do OTN, posteriormente BTN.

Com o Dec. / Lei 2.164/84, foi criado o PES/CP - Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, que determinava que o reajuste da prestação deve ser realizado pelo mesmo índice que reajustou o salário da categoria profissional do mutuário, 60 dias após sua ocorrência. "FORMA QUE A ANMM DEFENDE COMO ÚNICA MANEIRA DE POSSIBILITAR QUE O MUTUÁRIO CUMPRA COM SUAS PRESTAÇÕES".

Em 1993, com a entrada em vigor da Lei 8.692/93, foi criado o Plano de Equivalência Salarial por Comprometimento de Renda - PES/PCR. Difere do PES e do PES/CP porque deve ser respeitado o comprometimento da renda do contratado, ou seja, em hipótese alguma o valor do encargo mensal pode ultrapassar 30% (trinta por cento) da renda do mutuário.

Outras formas de correção e amortização vêem sendo criadas pela CEF/Banco Central com objetivo de fugir do PES/CP devido à crise que o País atravessa com os altos índices de desemprego e perda de renda. Mais uma vez, os agentes financiadores se preocupam com seus altos lucros esquecendo-se daqueles que estão perdendo seus empregos e suas rendas. Exemplo disso é PES/PCR e o SACRE.

3. - DO FCVS - Fundo de Compensação de Variações Salariais

O FCVS é um fundo criado por lei federal, em que o mutuário paga todos os meses junto as suas prestações 3% para que ao final do financiamento tenha seu imóvel quitado e não tenha nenhuma responsabilidade pelo saldo residual.

O que vem a ser saldo residual? É o resto do saldo devedor no final do financiamento. Digamos que o mutuário adquira um imóvel, através de financiamento com recursos do SFH, pelo prazo de 20 (vinte) anos. Devido às irregularidades praticadas pelo agente financeiro, no decorrer do financiamento, ao invés de diminuir a dívida, o saldo devedor aumenta e quando terminar o prazo contratado, a dívida seja de R$ 200.000,00. Esse valor é o saldo residual.

Se o contrato possuir FCVS, ele quita o saldo residual. Se não possuir, o referido saldo será de responsabilidade do mutuário e será refinanciado, em regra, pela metade do prazo do financiamento. Aí começa o suplício novamente, já que as regras do refinanciamento são as mesmas do financiamento. Digamos que o saldo residual, ao invés de diminuir, aumente ao término do refinanciamento. O saldo existente então será pago à vista. E se o mutuário não tiver condições de pagar? A solução do agente financeiro é simples. O mutuário perde o imóvel, já que ele está hipotecado, e se o seu valor venal for menor que a dívida existente, o mutuário ainda fica com o nome sujo nos órgãos de proteção ao crédito, ou seja, cadastros de inadimplentes.

Quando foi criado o SFH, todos os contratos de mútuo possuíam cobertura do FCVS - Fundo de Compensação de Variações Salariais. Porém, a partir de 1988, praticamente inexiste contrato com FCVS.

4. - Tenho um imóvel financiado pelo prazo de 20 anos. Já paguei 10 anos. Desde o início do financiamento o saldo devedor vem aumentando. O contrato não tem FCVS. Que providência devo tomar?

Neste caso, pelas informações que nos foram dadas, o mutuário não está preocupado com o valor da prestação, certamente está sendo mantida a relação renda/prestação. Mas, como o contrato não tem FCVS, e o saldo devedor está aumentando, só existe uma possibilidade dele/mutuário adquirir o imóvel. É recorrer ao judiciário pleiteando a revisão do contrato e requerendo uma forma justa que possibilite o pagamento do débito. Para que o poder judiciário determine, dentre outras coisas, que o agente financeiro se exima de reajustar o saldo devedor com índices abusivos, aplicar juros extorsivos e capitalizados e atualizar a dívida de forma equivocada, como ele sempre faz: corrige para só depois amortizar.

Com isso, cria-se a expressão correntemente utilizada pelos agentes financeiros: "amortização negativa". Procede-se à correção monetária sobre o saldo devedor para, posteriormente, abater-se o valor do encargo mensalmente pago, contrariando de forma flagrante o que clara e precisamente preceitua a Lei n.º 4.380/64 no que tange ao método de amortização.

Esta estabelece que a amortização deve ser feita num primeiro momento para, só então, corrigir-se o remanescente do saldo devedor. Ora, não é preciso ser dotado de notórios conhecimentos em matemática financeira para se constatar que a prévia correção sobre os altíssimos valores do saldo devedor elimina a amortização.

Dispõe a Lei 4.380/64, em seu artigo 6º, alínea "c", a maneira correta de se proceder com a amortização da dívida. Vejamos: "...ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortização e juros;" (grifo nosso).

5. - Estou passando por dificuldades financeira e atrasei 02 (duas) prestações do meu financiamento, o que o agente financeiro pode fazer contra mim?

Após 03 (três) prestações vencidas, o agente financeiro já pode dar início ao procedimento de execução que pode ser judicial, nos termos da Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971, ou extrajudicial, nos termos do Dec./Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966.

A diferença entre a execução judicial e a extrajudicial, é que a judicial, como o próprio nome diz, é feita judicialmente e o imóvel, obrigatoriamente, será arrematado pelo valor da dívida. Logo, o nome do mutuário não pode ser mantido em órgãos de proteção ao crédito.

A execução extrajudicial é feita administrativamente, por intermédio de um Agente Fiduciário, que envia 02 (dois) avisos de cobrança ao mutuário. Caso a dívida não seja paga, é feita uma Notificação ao devedor, através de Cartório de Títulos e Documentos, dando-lhe o prazo de 20 (vinte) dias para purgação da mora.

Caso o devedor não pague a dívida no prazo que lhe foi concedido, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar edital e a efetuar, no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.

No primeiro leilão, o imóvel terá que ser arrematado pelo valor do saldo devedor, acrescido das despesas com o procedimento executivo, como notificação do devedor, editais, etc. Neste caso não resta dívida e o nome do mutuário não pode ser mantido em órgãos de proteção ao crédito.

Caso o imóvel não seja arrematado no primeiro leilão, e geralmente não o é, já que o valor da dívida é bem superior ao valor venal do imóvel, poderá ser marcado o segundo leilão nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual o bem poderá ser arrematado pelo maior lance apurado, ainda que inferior à soma da dívida.

Dispõe o § 2º, do art. 32 do Dec./Lei nº 70/66, que: "Se o maior lance do segundo público leilão for inferior àquela soma, serão pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização pelo sobre o imóvel alienado".

Como podemos observar, se a execução da dívida for feita pela via extrajudicial, o agente financeiro ainda pode cobrar a diferença, caso o bem tenha sido arrematado por valor inferior ao débito acrescido das despesas com a execução.

6. - DA QUITAÇÃO DA DÍVIDA POR MONTANTE CORRESPONDENTE A 100% DO VALOR DO SALDO DEVEDOR

Os mutuários do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, que tiverem contrato firmado até 31 de dezembro de 1987, com cobertura pelo FCVS - Fundo de Compensação por Variações Salariais, poderão quitar suas dívidas por montante correspondente a 100% (cem por cento) do valor do saldo devedor.

Esse é um benefício concedido aos mutuários pela Lei 10.150, de 21 de dezembro de 2000. No entanto, os agentes financeiros, na vã tentativa de ludibriar a lei, vêm se negando a conceder o mencionado benefício alegando que o contrato perdeu a cobertura do FCVS pela duplicidade de financiamento.

7. - DA DUPLICIDADE DE FINANCIAMENTO COM FCVS

Até o mês de dezembro de 2000, o FCVS - Fundo de Variação de Compensações salariais, quitava somente um saldo devedor remanescente por mutuário ao final do contrato. Era o que determinava o art. 3º, caput, da Lei 8.100/90.

No entanto, com o advento de Lei 10.150/2000, que deu nova redação ao art. 3º, da Lei 8.100/90, o FCVS quitará mais de um saldo devedor remanescente (residual) por mutuários ao final do contrato, desde que os contratos tenham sido firmados até 05 de dezembro de 1990.

Os mutuários que possuírem mais de um imóvel financiados com recursos do SFH, se os contratos tiverem sido celebrados até o dia 05 de dezembro de 1990, podem procurar a ANMM para intentar as ações judiciais competente, que o contrato não perde a cobertura do FCVS.

Os agentes financeiros insistem em não cumprir o que determina a Lei 10.150/2000. Claro, é vantagem para eles. Se o mutuário teve outro imóvel financiado nos anos 70 (setenta) ou 80 (oitenta), o agente financeiro simplesmente diz que ele não tem direito à cobertura do FCVS, e ponto final, o mutuário é quem arca com o prejuízo.

A ANMM já atendeu um caso concreto, onde a Caixa Econômica Federal disse que o mutuário não tinha direto o FCVS e tinha que assumir o saldo residual de seu imóvel de mais de R$ 250.000,00 (duzentos e cinqüenta mil reais), porque o mutuário anterior, ou seja, o vendedor do imóvel, tinha adquirido mais de um financiamento com recursos do SFH. Vale salientar, que o imóvel foi adquirido com a anuência da CEF, que intermediou toda a transação. Se o financiamento não podia ter cobertura do FCVS, por que ela cobrou?. Isso caracteriza enriquecimento sem causa.

Ora, senhores mutuários, isso parece uma piada. Que culpa têm vocês se a pessoa que lhes vendeu o imóvel, adquiriu um outro imóvel com recursos do SFH - Sistema Financeiro da Habitação.

Em suma, se os contratos de mútuo foram firmados até 05 de dezembro de 1990 e possuía FCVS, os mutuários têm direito sim, a cobertura pelo referido fundo. Mas, para vêem valer o seu direito devem recorrer ao judiciário, porque os agentes financeiros insistem em não cumprir o que determina a Lei 10.150/2000.

8. - DO RECONHECIMENTO DOS CONTRATOS DE GAVETA

As pessoas que adquiriu imóvel através dos chamados "contratos de gaveta", quais sejam: aqueles cujo imóvel foi financiado e não houve a anuência do agente financeiro, podem regularizar a transferência do financiamento, desde que o contrato de gaveta tenha sido celebrado até 25 de outubro de 1996 e o contrato de mútuo com o agente financeiro não tenha sido firmado com base na Lei 8.692/93, lei que criou o Plano de Equivalência Salarial por Comprometimento de Renda -PES/PCR.

Quem reconhece a validade dos contratos de gaveta, também é a Lei 10.150/2000. No entanto, para ter validade, o contrato de gaveta deve ser procuração por instrumento público outorgada até 25 de outubro de 1996, ou, se por instrumento particular, com firma reconhecida em cartório até 25 de outubro de 1996. Pode também ser contrato particular de cessão de direitos ou de promessa de compra e venda, com firma reconhecida em cartório até 25 de outubro de 1996.

9. - Sou gaveteiro, adquiri o imóvel antes de 25 de outubro de 1996. O contrato de mútuo firmado com o agente financeiro foi celebrado antes de 31 de dezembro de 1987 e possui cobertura pelo FCVS. Possa requerer a transferência do financiamento e a novação da dívida na mesma ação?

Sim. Se o contrato de gaveta foi celebrado até 25 de outubro de 1996, e o contrato de mútuo foi firmado antes de 31 de dezembro de 1987 e possui cobertura pelo FCVS, como os agentes financeiros se negam a cumprir o que determina a Lei 10.150/2000, o mutuário pode requerer judicialmente a transferência do financiamento e a novação da dívida por montante correspondente a cem por cento do valor do saldo devedor.

10. - DO OBJETIVO DA ANMM - ASSOCIAÇÃO NACIONAL DOS MUTUÁRIOS MORADORES

A ANMM - Associação Nacional dos Mutuários Moradores, nasceu em João Pessoa/PB, em julho de 1999, para amenizar os problemas vividos por um grupo de mutuários do Nordeste, que vinham sistematicamente sendo lesados pelos agentes financeiros, recorreu à justiça para fazer valer seus direitos, e graças a Deus o Grande Arquiteto do Universo, deu certo, hoje ela tem filiais em várias capitais do Nordeste.

Já evitou que centenas de mutuários tivessem seus imóveis leiloados, intentando ações cautelares e obtendo medida liminar determinado que o agente financeiro se abstenha de prosseguir com o procedimento de execução até o trânsito em julgado da Ação Ordinária de Revisão Contratual já em andamento ou a ser intenta nos 30 (trinta) dias subseqüentes.

Existem também, centenas de mutuários, em todas as filiais da ANMM, que conseguiram os efeitos de tutela parcial antecipada, para determinar que o agente financeiro se abstenha de executar a dívida, de enviar o nome do mutuário para órgãos de proteção ao crédito e autorizar o depósito judicial das prestações vencidas e a se vencerem, no valor que o mutuário entende devida, ou seja, de acordo com o que determina a lei que rege a matéria. Há casos em que o valor devido é 80% (oitenta por cento) menor do que o valor cobrado.

Após a realização de uma perícia, aplicando os índices determinados pela legislação que rege a matéria, por pessoas especialistas que fazem parte da ANMM, em muitos casos constata-se que o imóvel está quitado e o mutuário tem um crédito a receber, ou seja, em vez de devedor do agente financeiro ele é credor. Caso ele/mutuário não intente uma ação judicial para revisar o contrato e receber o indébito, vai ficar no prejuízo e, em muitos casos pode até perder o imóvel que já está quitado, pelo procedimento de execução efetuado pelo agente financeiro. Nos casos em que o imóvel ainda não está quitado, como certeza, o saldo devedor cobrado é esmagadoramente superior ao devido. Isto significa que com a revisão do contrato o mutuário só tem a ganhar.

Quando os mutuários descobriram, orientados pelos representantes da ANMM, que podiam se insurgir contra os abusos dos agentes financeiros resolveram divulgar para outros mutuários, e hoje ela é a maior entidade de defesa dos mutuários do Sistema Financeiro da Habitação.

Basicamente, o objetivo da ANMM é reunir e instruir os mutuários sobre as mazelas do SFH e Incorporadoras (Construtoras), mostrando que há saídas para o problema e alertando novos compradores a não serem enganados. Nossa luta não é pela moradia gratuita, mas um por um financiamento justo.

A ANMM tem legitimidade também, para propor Ação Civil Pública visando à defesa dos interesses dos mutuários da habitação, além de impedir que os nomes deles sejam incluídos em órgãos de proteção ao crédito, como CADIN, SERASA, SPC e etc., quando a dívida está sendo discutida judicialmente.

Caso os condomínios ou conjuntos habitacionais tenham interesse, fazemos palestras para os moradores. Já evitou que centenas de mutuários tivessem seus imóveis leiloados, intentando ações cautelares e obtendo medida liminar determinado que o agente financeiro se abstenha de prosseguir com o procedimento de execução até o trânsito em julgado da Ação Ordinária de Revisão Contratual já em andamento ou a ser intenta nos 30 (trinta) dias subseqüentes.

Nos casos em que o imóvel ainda não está quitado, como certeza, o saldo devedor cobrado é esmagadoramente superior ao devido. Isto significa que com a revisão do contrato o mutuário só tem a ganhar.

Porém, a ANMM, tem mais de 13 anos de experiência na área e nunca viu um caso em que o agente financeiro, após a arrematação do imóvel, cobre a diferença da dívida do mutuário, apesar da lei lhe facultar. Ele/agente financeiro deixa sim o nome do mutuário inserido nos órgãos de proteção ao crédito, como SERASA, CADIN e SPC.

Finalizando, a única maneira de termos nossos direitos garantidos, é via judicial, a qual nossos juizes têm em sua maioria garantidos esses direitos dando causa ganha aos mutuários, julgando tanto pela lei como a questão social respeitando o acesso a Casa Própria.

Atenciosamente,

Décio Esturba
Presidente